De LTV, oftewel loan to value
Het financieringsbedrag gedeeld door de waarde in verhuurde staat. Hoe lager, hoe ruimer de voorwaarden.
Verhuurhypotheek
Verhuurhypotheek: verhuurde woningen financieren
Bij een verhuurhypotheek telt wat het pand opbrengt, niet wat jij verdient. Financiering vanaf € 100.000, voor één woning of voor een hele portefeuille.
- Bedrag
- € 100.000 tot € 20.000.000
- Maximale LTV
- Percentage van de waarde in verhuurde staat, per object beoordeeld
- Beoordeling
- Op huurstroom en onderpand
- Kosten
- No cure, no pay. Je betaalt alleen bij een succesvolle match.
Vanaf € 100.000
No cure no pay
Anonieme plaatsing
Persoonlijk contact
Waarom je gewone hypotheek niet mag verhuren
Dit is waar het bij de meeste mensen misgaat, dus laten we daarmee beginnen.
In vrijwel elke reguliere hypotheekakte staat een verhuurclausule: je mag de woning niet verhuren zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Doe je dat toch, dan ben je formeel in overtreding en kan de bank de lening opeisen. Dat gebeurt zelden, maar het komt voor, en bij een herfinanciering of verkoop loop je er gegarandeerd tegenaan.
De reden is simpel. Een woninghypotheek is geprijsd op het risico van een huis waar de eigenaar zelf in woont. Zodra er een huurder in zit verandert alles: de waarde daalt, want een verhuurd pand is minder waard dan een leeg pand, en bij gedwongen verkoop is het object lastiger kwijt te raken.
Een verhuurhypotheek is daarvoor gemaakt. Die gaat uit van verhuur, rekent met de waarde in verhuurde staat en beoordeelt je op de huurstroom in plaats van op je loonstrook.
Waarde in verhuurde staat, het getal waar alles om draait
Als er één begrip is dat je moet snappen voordat je rekent, is het dit.
Een woning die vrij opgeleverd € 300.000 waard is, is in verhuurde staat minder waard. Hoeveel minder hangt af van het huurcontract, het type huur en de huurbescherming. Bij een woning met een huurder met vaste huurbescherming ligt de waarde in verhuurde staat doorgaans tussen de 75 en 90 procent van de vrije verkoopwaarde.
Dat verschil werkt dubbel door. Je financiering wordt berekend over het lagere getal, én het percentage dat je daarvan mag lenen ligt lager dan bij een eigen woning. Reken dus niet met de WOZ-waarde of met wat de buren kregen, maar met een taxatie in verhuurde staat.
Rekenvoorbeeld van het verschil
- Vrije verkoopwaarde
- € 300.000
- Waarde in verhuurde staat (85 procent)
- € 255.000
- Maximale financiering
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Eigen inbreng plus kosten koper
- Op aanvraag, per object beoordeeld
Wat de huurregels met je rendement doen
Sinds de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel uitgebreid naar het middenhuursegment. Woningen onder een bepaald aantal punten vallen nu onder een gereguleerde maximumhuur, waar ze voorheen vrij verhuurbaar waren.
Voor beleggers betekent dat twee dingen. De haalbare huur van een deel van de voorraad ligt lager dan een paar jaar geleden, en daarmee ook de rentedekking die een financier wil zien. En woningen net boven of net onder de puntengrens worden heel verschillend gewaardeerd, want dat ene punt bepaalt of je vrije huur mag vragen.
Laat daarom het aantal punten vaststellen voordat je koopt en voordat je financiering aanvraagt. Een financier rekent met de huur die wettelijk is toegestaan, niet met de huur die in de advertentie staat.
Verduurzaming is hier direct relevant: een beter energielabel levert punten op, en punten leveren huur op.
Waar een financier naar kijkt
Drie cijfers, en je kunt ze alle drie zelf uitrekenen voordat je een aanvraag doet.
De rentedekking, vaak DSCR genoemd
De netto huurinkomsten gedeeld door de jaarlijkse rente en aflossing. Bij 1,25 brengt het pand een kwart meer op dan de financieringslasten kosten. Onder de 1,0 legt het maandelijks geld toe, en dat is voor vrijwel elke financier een afwijzing.
Het bruto aanvangsrendement
De jaarhuur gedeeld door de totale investering inclusief kosten koper. Dit zegt minder over de financierbaarheid en meer over of de aankoop zelf verstandig is.
Kom je uit op een hoge LTV in combinatie met een rentedekking rond de 1,0, dan weet je dat de aanvraag lastig wordt.
Eén woning of een portefeuille
Bij één verhuurde woning is het rekenwerk overzichtelijk. Vanaf drie of vier objecten verandert het spel.
Dan wordt het interessant om de portefeuille als geheel te financieren, met alle panden samen als onderpand. Het voordeel is dat een sterk object een zwakker object kan dragen, en dat je bij een volgende aankoop niet steeds opnieuw het hele traject in hoeft. Het nadeel is dat je minder flexibel bent bij verkoop van één pand.
Ook de overwaarde in je bestaande panden telt mee. Zijn die in waarde gestegen, dan kun je die ruimte via herfinanciering inzetten voor de volgende aankoop, zonder iets te hoeven verkopen. Heb je tijdelijk ruimte nodig tot een verkoop rond is, kijk dan naar overbruggingsfinanciering. Gaat het om winkels, kantoren of gemengde panden, lees dan over beleggingspand financieren.
Voorwaarden en criteria
De financiering
- Minimaal bedrag
- € 100.000
- Maximaal bedrag
- € 20.000.000
- Looptijd
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Aflossingsvorm
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Aflossingsvrij
- Bespreekbaar, afhankelijk van de LTV
- Rente
- Afhankelijk van object, LTV en huurstroom
De beoordeling
- Maximale LTV verhuurde woning
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Maximale LTV portefeuille
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Minimale rentedekking
- De huurstroom moet de lasten ruim dragen
- Kamergewijze verhuur
- Leg je object voor
- Zekerheid
- Eerste hypotheekrecht op het object of de portefeuille
Wat je nodig hebt voor een aanvraag: een taxatie in verhuurde staat, de lopende huurcontracten, een overzicht van bestaande financieringen, en bij een portefeuille een objectenlijst met waarde en huur per pand.
Waar het meestal op stukloopt: een rentedekking onder de norm, een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom, huurcontracten die niet marktconform zijn, of een object dat na de puntentelling minder huur mag opleveren dan aangenomen.
Rekenvoorbeeld
VoorbeeldcasusKapitaalbehoefte Op aanvraag, per object beoordeeldBranche Woningvastgoed
Een belegger koopt een verhuurd appartement en voegt het toe aan een bestaande portefeuille van drie objecten.
- Vrije verkoopwaarde
- € 320.000
- Waarde in verhuurde staat
- € 272.000
- Financieringsbehoefte
- Op aanvraag, per object beoordeeld
- Jaarhuur
- € 16.800
- Bruto aanvangsrendement
- 5,25 procent
- Zekerheid
- Eerste hypotheekrecht
Omdat de beoordeling op de huurstroom en het onderpand plaatsvindt en niet op het persoonlijke inkomen, blijft de ruimte om verder uit te breiden bestaan.
In privé of in een BV
Een verhuurde woning kun je in box 3 aanhouden of in een vennootschap onderbrengen. Dat verschil raakt de belastingheffing, de financieringsmogelijkheden en wat er bij verkoop of overdracht gebeurt.
Wij zijn geen fiscalist en adviseren daar niet over. Wel is het goed om te weten dat de structuur bepaalt welke financiering passend is, en dat je die keuze het beste maakt vóórdat de aankoop rond is. Achteraf wijzigen kost doorgaans overdrachtsbelasting.
Heb je hier geen adviseur voor, kijk dan in onze adviseursdirectory.
Hoe het werkt bij Prefer-Match
- 1
Je plaatst je aanvraag
Je geeft aan om welk object het gaat, wat de waarde in verhuurde staat is, wat de huuropbrengst is en wat je nodig hebt.
- 2
Wij beoordelen en anonimiseren
Je aanvraag komt geanonimiseerd op de marktplaats. De exacte locatie en je naam blijven afgeschermd.
- 3
Investeerders melden zich
Investeerders die in woningvastgoed financieren zien de aanvraag en geven interesse aan.
- 4
Jij kiest
Jij bepaalt met wie je in gesprek gaat.
Actuele financieringsaanvragen
Bedrijf · Financiering gezocht
Zuid-Nederland
Financiering gezocht, Horeca, Toerisme & Recreatie, Zuid-Nederland
Ter herfinanciering van drie recreatiewoningen op bekende vakantieparken wordt een kapitaal van [aanvraagbedrag] gezocht. De objecten genereren een sterke netto verhuuropbrengst en de financiering heeft een solide Loan-to-Value van 50% tot 60%. Een stabiele investeringskans.
Kapitaalbehoefte
€ 250k - 500k
Branche
Horeca, Toerisme & Recreatie
Bedrijf · Financiering gezocht
West-Nederland
Financiering gezocht, IT-dienstverlening & Softwareontwikkeling, West-Nederland
Een Nederlands IT-initiatief zoekt [aanvraagbedrag] om een soevereine AI-rekencapaciteitsfaciliteit in West-Nederland financieringsklaar te maken. Met >2 MW gesecureerd vermogen en eerste commerciële interesse richt het project zich op gevoelige data in onder meer de zorg en overheid.
Kapitaalbehoefte
€ 250k - 500k
Branche
IT-dienstverlening & Softwareontwikkeling
Bedrijf · Financiering gezocht
PremiumZuidwest-Nederland
Financiering gezocht, Automotive, Zuidwest-Nederland
Voor een snelgroeiende onderneming in de automotive sector wordt [aanvraagbedrag] gezocht voor de aankoop van een nieuw bedrijfspand. Met herinvestering van de verkoopopbrengst van het oude pand, eigen middelen voor de verbouwing en een LTV van circa 60% betreft dit een solide vastgoedfinanciering.
Kapitaalbehoefte
€ 2,5 mln+
Branche
Automotive
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn woning verhuren met een gewone hypotheek?
Doorgaans niet. In vrijwel elke hypotheekakte staat een verhuurclausule die verhuur zonder schriftelijke toestemming verbiedt. Verhuur je toch, dan kan de geldverstrekker de lening opeisen en loop je bij een volgende financiering of bij verkoop tegen problemen aan. Een verhuurhypotheek is wel op verhuur ingericht.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
Dat volgt uit de maximale LTV over de waarde in verhuurde staat, plus de kosten koper. Omdat beide lager uitvallen dan bij een eigen woning, ligt de eigen inbreng hoger dan mensen verwachten.
Wat is waarde in verhuurde staat?
De waarde van het pand mét huurder erin. Die ligt lager dan de vrije verkoopwaarde, doorgaans tussen de 75 en 90 procent, afhankelijk van het huurcontract en de huurbescherming. Je financiering wordt over dat lagere bedrag berekend.
Telt mijn inkomen mee?
Minder dan bij een woninghypotheek. De huurstroom en de waarde van het onderpand zijn leidend. Wel wordt gekeken of je een periode leegstand kunt dragen.
Kan ik aflossingsvrij financieren?
Dat is bespreekbaar en hangt samen met de LTV: hoe lager de financiering ten opzichte van de waarde, hoe meer ruimte. Leg je situatie voor, dan hoor je wat er mogelijk is.
Kan ik meerdere woningen in één financiering onderbrengen?
Leg je portefeuille voor met een objectenlijst met waarde en huur per pand, dan hoor je of financiering als geheel mogelijk is.
Wat betekenen de nieuwe huurregels voor mijn aanvraag?
Een financier rekent met de huur die wettelijk toegestaan is, niet met de huur die je vraagt of hoopt te vragen. Laat het aantal punten vaststellen voordat je koopt. Valt het object onder de gereguleerde grens, dan is de haalbare huur lager en daarmee ook de financiering.
Kan het ook bij kamergewijze verhuur of studentenhuisvesting?
Veel banken doen dit niet. Leg je object voor, dan hoor je snel of er investeerders zijn die hier wel in stappen.
Blijft mijn aanvraag anoniem?
Ja. De exacte locatie en je naam zijn niet zichtbaar op de marktplaats. Pas als jij een investeerder toegang geeft, worden de gegevens gedeeld.
Een verhuurde woning die gefinancierd moet worden?
Plaats je aanvraag en bereik in één keer een netwerk van actieve investeerders. Je betaalt alleen bij een succesvolle match.
AB
Albert Besuyen
Investeringsmanager
Ik denk graag mee over jouw aanvraag of investeringsvraag. Bel of mail gerust, ook als je er nog niet uit bent.
Albert Besuyen, Investeringsmanager bij Prefer-Match. Laatst bijgewerkt op 1 oktober 2026.