Waar je op moet letten bij vastgoedfinanciering

Vastgoedfinanciering draait om een beperkt aantal verhoudingen. Wie die kent, weet vooraf al redelijk goed of een plan haalbaar is.

De eerste is de loan to value: het geleende bedrag gedeeld door de marktwaarde van het object. Voor verhuurd woningvastgoed ligt dit vaak tussen zestig en zeventig procent, voor commercieel vastgoed lager. Het verschil vul je met eigen inbreng of met een achtergestelde lening van een investeerder. Hoe hoger de loan to value, hoe hoger de rente en hoe strenger de voorwaarden.

De tweede is de rentedekkingsgraad: de netto huurinkomsten gedeeld door de rentelast. Financiers willen doorgaans een factor van minimaal 1,3 tot 1,5 zien, zodat er ruimte is voor leegstand en onderhoud. Reken daarom met een realistische exploitatiepost. Onderhoud, verzekering, beheer en belastingen kosten al snel twintig tot dertig procent van de bruto huur.

De derde is de taxatie. Een financier volgt niet jouw aankoopprijs maar het taxatierapport van een gecertificeerde taxateur. Koop je onder de marktwaarde, dan werkt dat in je voordeel. Betaal je erboven, bijvoorbeeld door een emotionele biedingsstrijd, dan moet je het verschil zelf inleggen. Laat bij transformatieplannen ook de waarde na verbouwing taxeren, want die bepaalt de herfinanciering.

De vierde is de exit. Elke vastgoedlening kent een looptijd, vaak vijf tot tien jaar, terwijl de aflossing op een veel langere termijn is gebaseerd. Aan het eind staat een restschuld die geherfinancierd of afgelost moet worden. Denk vooraf na over dat moment: verkoop, herfinanciering of aflossing uit kasstroom.

Let daarnaast op de juridische laag. Bestemmingsplan en vergunningen bepalen wat je met het pand mag. Bij transformatie van kantoor naar woningen is de gemeentelijke medewerking vaak de bepalende factor, niet het geld. Erfpacht, huurbescherming en energielabels beïnvloeden zowel waarde als financierbaarheid; vanaf label C gelden voor kantoren al beperkingen.

Een goed onderbouwd vastgoedplan bevat dus een taxatie, een huurlijst met looptijden, een meerjarenonderhoudsplan, een exploitatiebegroting en een heldere exit. Met die stukken op tafel gaat een gesprek over financiering ineens over voorwaarden in plaats van over vertrouwen.